调控风暴进行时房企“避险”不忘“扩张”

回顾2012年上半年，中国房地产市场在“限购”、“限贷”等一系列调控政策下急剧动荡：房企开发意愿低迷，积极销售跑量，平稳负债比率，但同时却又没忘了“增加土地储备”这一立身之本。

根据国家统计局发布的数据，2012年上半年全国商品住宅成交面积同比下降11.2%，商品住宅开发投资同比增速快速下降至12%，商品住宅新开工面积同比下降10.7%。房地产企业新开工的低迷程度达到历史低点。

资金方面，上半年全国房地产贷款增加5653亿元，同比少增2271亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011年的17.5%有明显下降。融资难更令房企雪上加霜。“市场供需关系整体上处于受政策抑制状态。”金地集团上半年业绩报告这样总结刚刚过去的2012上半年。

在整体形势不佳的情况下，上半年曾出现短暂的出货“窗口期”。房地产企业普遍认为，此轮调控旨在抑制投资投机性需求，但同时也在积极鼓励刚需入市，其办法是差别化信贷政策及交易税费减免政策。这些差别化政策，给了产品结构契合的房企销售回暖的机会。

 “一、二线城市压抑较长时间的刚需客户开始选择价格调整到位的楼盘积极入场，致使2011年下半年以来的市场交易冷淡的状况逐渐改观。”金地集团表示，特别是进入今年二季度后，各主要一、二线城市成交量开始回归至较高水平，房价下降趋势得到缓解。

不过，从各大房企的业绩情况来看，因为产品类型与政策契合程度不同，直接影响了企业的收益情况。其中，以开发高端物业为主的金地集团房源去化率相对较弱。“自2011年开始，面对调控政策的深化以及市场环境的变化，公司采取积极促销的经营策略，提高产品去化速度。由于销售价格的下降以及偏高端的产品结构受调控影响较大，预计将对公司2012年的利润产生较大压力。”金地集团半年报基调悲观。

从宏观面看，由于经济增长出现超预期回落，国家在信贷、财政等方面出台了一系列“稳增长”的经济宽松措施。虽然这种宽松政策未直接涉及尚处于严厉调控中的房地产行业，但在“稳增长”的经济政策环境下，房地产企业资金困境在一定程度上得到缓解，房地产市场参与各方对未来市场的预期开始向正面改观。

 “基于对下半年宏观经济走势及已完成的房地产行业调整情况，我们判断房地产行业政策调控的底部已基本形成，未来除非房价出现较大幅度反弹，房地产行业调控政策进一步加码的必要性和可能性较低。不过，因为限购、限贷等核心调控政策短期内上不会退出，各主要城市可售库存和新增供应仍维持较高水平，房价出现大幅反弹的可能性很低。”金地集团半年报预期仍偏保守。

在这种预期下，房企下半年纷纷选择“快销+融资+适时拿地”的模式，以避免政策风险，并抓住可能的机会。“积极销售、加大回款；密切跟踪市场形势，及时调整投资策略，有效协调财务资源，把握土地市场机会。同时积极拓展多样化的融资渠道，满足稳健发展的融资需求。”金地集团表示。

同样考虑到下半年土地供应增加可能会带来的机会，万科也表示将立足现有城市，以自住需求为基础，密切关注可能出现的市场机遇。“但在具体项目的决策上，公司仍然会重点关注土地价格相对于周边房价的合理性以及项目的风险可控性，不会把项目的盈利前景建立在过于乐观的预期上。”