关于进一步贯彻实施促进房地产市场平稳健康发展政策的意见

来源：海口市人民政府办公厅 

海府办〔2010〕335号

海口市人民政府办公厅

关于进一步贯彻实施促进

房政策的意地产市场平稳健康发展见

各区人民政府，市政府直属有关单位：

　　近年来，我市认真贯彻落实国务院关于促进房地产市场健康发展的一系列政策措施，保障性安居工程建设进一步加快，新建商品房和商品住房交易活跃，产品结构不断得到优化，房地产市场整体呈现平稳健康的发展态势。但是，去年以来，我市房价上涨速度过快，并出现部分房地产企业捂盘惜售、哄抬房价等不良市场行为。为进一步加强对房地产市场的宏观调控和管理，巩固和促进房地产市场健康平稳发展，根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发〔2010〕4号)、国务院2010年4月17日出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》、住房和城乡建设部《关于进一步贯彻落实国发〔2010〕10号文件的通知》(建房〔2010〕155号)和《海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见》(琼府办〔2010〕19号)等文件精神，经市政府同意，现就有关问题提出以下实施意见。

　　一、加大保障性住房和普通商品住房有效供给

　　(一)加大保障性住房建设力度。加大廉租房建设力度，坚持租赁与货币补贴相结合，做到廉租房保障对象应保尽保;推动旧城改造和棚户区改造进度，确保安置房按计划落实到位;扩大经济适用住房的供应数量和范围，对国有企业原划拨取得的工业用地、仓储用地，如现行城市控制性详细规划已调整为居住用地，可用于建设保障性住房。但对国有企业原划拨取得的公共设施用地、市政公用设施用地、园林绿化用地、特殊用地和对外交通用地等,不能用于建设保障性住房。加大由政府统一供地、统一规划、统一建设经济适用住房的力度，满足中等偏低收入居民住房基本保障需求;增加限价商品房建设，有效解决本市符合条件的中低收入家庭住房困难问题;大幅增加公共租赁住房供给，采取多种方式，加快建设进度，重点解决不符合经济适用住房条件又无能力购置商品房的住房困难户、新就业人员和外来务工人员的住房问题。我市保障性住房以中小户型为主，廉租住房的套型建筑面积控制在50㎡以下，经济适用住房以60㎡左右为主，可参照我省职工住房建筑面积标准适度控制;限价商品住房套型建筑面积以90㎡以下为主，最大不超过120㎡。

　　(二)确定保障性住房保障标准与对象。我市保障性住房保障标准实行动态管理，每年测定后由市政府向社会公布。保障对象为：本市低收入家庭和中等偏低收入家庭。

　　(三)编制住房建设规划。按照《海口市建设国际旅游岛十年规划》要求，制定2010—2012年保障性住房和普通商品住房建设规划及年度计划，合理确定我市保障性住房、普通商品住房发展定位、规模、重点和开发时序。

　　(四)加快各类住房建设速度。对已批未建的普通商品住房项目，要督促房地产企业尽快开工建设;对已建未售的普通商品住房项目，要督促房地产企业如实公布房源和价格，及时上市销售。

　　(五)保证住房建设用地需求。根据我市房地产市场运行实际，按照国际旅游岛建设要求，合理确定土地供应总量、结构和开发时序。在优先保证保障性住房和普通商品住房用地需要的前提下，加大保障性住房土地供应。对已出让而未开工建设的商品住宅用地，要督促其按规定尽快用于住房建设。廉租住房、经济适用住房和公共租赁住房用地以划拨地方式供应，限价商品住房用地可采取招标方式供应。用计划单列方式足额保证列入年度建设计划的保障性住房(含廉租住房、经济适用住房、公共租赁房和限价商品房)新增建设用地指标，用地需求突破计划指标的，可先行办理相关转用审批手续，并同时办理追加指标审批手续。建立保障性住房用地审批绿色通道，提高审批效率。对急需建设的保障性住房项目，可优先使用政府储备土地，采取即报即批方式，加快供地速度。

　　(六)加强住房规划审批和工程建设管理。对符合规划要求的保障性住房和普通商品住房，包括国有企业申报利用自有存量国有建设用地建设的保障性住房，发展改革、规划、住房城乡建设、国土等部门可采取优先审批、集中审批的办法，提高规划、施工报建效率。加强工程招标、施工、验收等全过程的监督管理，加快项目建设速度，加强质量安全管理。

二、合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求

　　(七)严格执行差别化的信贷政策。金融机构对首次贷款购买普通自住商品住房的居民在贷款首付比例和利率等方面继续按有关政策予以优惠。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括贷款人、配偶及未成年子女，下同)，贷款首付比例不得低于总房价的50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对购买第三套及以上住房的，按有关规定暂停发放购房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居地暂缓发放购房贷款。

　　(八)继续实施差别化的税收政策。按照国家有关规定，对购买普通商品住房、非普通商品住房，首次购房和非首次购房的，继续实行差别化的税收政策。

　　(九)加强税收征管。加强对土地增值税征管情况的监督和检查，重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查。利用房地产价格评估等手段强化税收征管，加强对二手房交易中订立“阴阳合同”等偷逃税款行为的查处。按照有关规定加快推进房产税改革试点工作。

　　三、进一步加大市场监管力度，整顿和规范房地产市场秩序

　　(十)加强和完善土地市场监管，严格土地出让收入的征收管理，规范住宅用地出让行为。

　　对已出让的土地而未按规定开发期限开发建设，造成土地闲置的，土地行政主管部门应照法律法规和有关规定予以处置，依照规定应无偿收回的，坚决予以收回。对因企业自身原因造成土地闲置一年以上的房地产开发企业，严禁参与新的土地竞买活动。对在规定时限内，投资额未达到开发投资总额25%的，房地产土地使用权严禁转让、联营合作、作价出资(入股)和抵押。严禁变相违规转让土地使用权。土地转让成交价格比市土地行政主管部门委托评估价低20%或比区域基准地价低20%的，市人民政府可以优先收购。

　　市土地行政主管部门在国有土地出让合同、划拨决定书中，必须明确土地出让价款和划拨土地价款的总额、缴付时间和缴付方式;对于经依法批准改变土地用途等土地使用条件的，市土地行政主管部门必须明确应补缴的土地价款，缴款人应及时按规定缴款。房地产项目土地出让金应自土地出让合同生效之日起60日内全部付清。逾期未付清的，从逾期之日起每日加收未付部分千分之一的违约金。逾期达90日仍未付清的，市土地行政主管部门应解除合同，定金或保证金不予退回，并可以请求赔偿。未按合同规定缴清全部土地出让价款的，市土地行政主管部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。拖欠土地价款的，在欠款期间不得参与土地竞买活动。规范土地出让金分期缴纳行为。市土地行政主管部门与土地受让人在土地出让合同中依法约定的分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过1年。经当地土地出让协调决策机构集体认定，限价商品住房等特殊项目可以约定在2年内全部缴清，首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%。

　　(十一)加强商品住房价格监管。市价格、监察、工商、住房城乡建设等部门要强化商品住房价格监管工作力度，大力整顿和规范房地产市场价格秩序。房地产开发企业在取得商品住房预售许可证后10日内，应一次性对外公布全部房源和每套商品住房价格。商品住房销售应实行明码标价，经营者在公开销售前24小时，应在商品住房交易场所醒目位置公示商品住房价目表(书、牌)，明确标示商品住房销售价格，并不得在标价之外收取任何未予标明的费用。物价部门要加强对商品住房市场价格波动的监测预警，适时通过价格网络公布商品住房价格水平状况。

　　(十二)加强商品住房交易行为监管，抑制炒房行为。

　　自2010年5月1日起，我市实行商品住房买卖合同网上签约、备案及合同注销备案制度。在订立商品住房买卖合同后、办理房屋所有权证前，除特殊情形外，严禁办理房屋转让和更名手续。对已预售的商品住房，应于收款当日出具购房发票。在订立商品住房买卖合同后，房地产开发企业应在预售后10天内办理备案手续和预告登记手续，逾期不办理备案手续和预告登记手续的，暂停预售许可。从即日起至2010年12月31日，本市及外省市居民家庭(含购房人、配偶及未成年子女)只能在本市新购买1套商品住房。严格执行国家关于境外机构和个人购房管理的规定。

　　(十三)完善预售许可制度，加强预售资金监管。商品住房项目规模在3万平方米以下的，应一次性申请预售许可。自2010年5月1日起，商品住房预售款应存放于房地产开发企业指定的某一银行账户，严禁房地产开发企业直接收取现金。同时，实行商品住房预售款监管制度。预售所得款项应用于该预售项目工程建设，不得挪作他用，并接受预售资金监管机构和银行的监管。

　　(十四)加大对房地产市场违法违规行为的查处力度。市住房和城乡建设部门要会同监察、工商、价格、税务等有关部门加大对扰乱房地产市场秩序的违法违规行为的查处力度。重点查处以下违法违规行为：1.捂盘惜售、囤积房源的;2.发布虚假广告、散布虚假信息的;3.未按申报价格实行明码标价、随意提高房价的;4.未取得预售许可，但以“内部认购”、“预交诚意金”和“发放VIP卡”等预订款名义或方式进行销售的;5.未按规定时间公布全部房源和未按规定期限办理合同备案的; 6.炒买炒卖，哄抬房价的;7.怂恿客户签订“阴阳合同”的。对上述1、2、5、6、7项行为，一经查实，由市工商部门和住建部门责令即时整改，并按有关规定予以处罚。对上述第3项行为，一经查实，由市价格主管部门责令即时整改，并按有关规定予以处罚。对上述第4项行为，一经查实，由市住建部门依照《城市房地产开发经营管理条例》第39条规定，责令停止销售，没收违法所得，并处以收取预付款1%以下的罚款。对上述违法违规行为的企业，由市住建部门及时予以曝光，并记入房地产信用档案，各相关单位暂停发放其相关项目贷款;暂停其参与土地项目“招拍挂”的资格;暂停其发行股票、公司债券以及相关项目的立项、规划、施工许可等审批手续。

　　(十五)加强市场动态监测。加强和完善我市房地产市场信息系统建设。房地产企业应于每月3日前向市住建部门报送真实、准确和完整的统计数据、资料和信息。市住建部门应于每月5日前向省住房和城乡建设厅上报上月市场分析报告。市国土部门应于每季度前10日内、年初前10日内，向省国土环境资源部门上报上季度和上年度土地市场动态监测分析报告。市人民政府每月10日前向社会公布上月土地使用权成交结果，商品住房报建面积、套数、施工面积、许可预售商品住房面积、套数等市场信息。

    四、加快保障性安居工程建设速度，解决我市低收入和中等偏低收入居民住房困难问题

　　(十六)制定保障性住房实施方案，确定保障性住房建设规模。以我市城镇居民中低收入标准、中低收入无房户数，保障性住房类型、户型、面积标准及需求等有关问题的调研报告为依据，制定保障性住房实施方案和建设规模。我市未来3年将建保障性住房46088套，建筑面积351.04万㎡。房源类型主要有廉租房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁房、安置房、各类危房改造。其中2010年建设保障性住房17336套，建筑面积137.04万㎡。主要是廉租房300套，建筑面积1.5万㎡;经济适用住房5976套，建筑面积38.78万㎡;限价房7600套，建筑面积76万㎡;安置房2800套，

　　建筑面积16.8万㎡;公共租赁房300套，建筑面积1.8万㎡;各类危房改造360套，建筑面积2.16万㎡;2011-2012年建设保障性住房28752套，建筑面积214万㎡，主要是经济适用住房建设18352套，建筑面积110万㎡;限价商品房建设10400套，建筑面积104万㎡。

　　(十七)落实保障性住房建设资金。财政预算安排土地出让净收益不低于10%的部分、住房公积金增值净收益用于保障性住房建设。市、区一般财政预算新增财力可适当向保障性住房建设项目倾斜。积极争取上级财政转移支付、地方政府债券以及金融资金等，多渠道筹措资金(如引进社会资金参与等方式)补充我市保障性住房建设资金。

　　(十八)加强保障性住房租、售管理

　　市、区住房保障部门会同街道办、居委会对保障性住房对象的资格进行严格审查，向社会公示，接受监督。严肃查处擅自将保障性住房进行市场交易的行为。享受保障性廉租住房的承租人购买经济适用住房后，住房保障主管部门应收回其承租的廉租住房，停止发放租赁补贴。市价格、住房城乡建设主管部门要依据有关规定加强保障性住房出租、出售价格管理。要结合实际，区别不同对象，合理制定廉租住房和公共租赁住房的租金标准。要对经济适用住房、限价商品住房项目实施成本监审，合理制定出售价格，报市人民政府批准后执行。

　　(十九)创新保障性住房建设方式。

　　五、落实市政府各部门、各区责任

　　(二十)建立健全责任制度

　　实行市人民政府对全市保障性住房建设负总责，政府相关部门和各区人民政府抓落实的责任制度。成立“海口市保障性住房工作领导小组”，组长由市政府主要负责人担任。下设“海口市保障性住房工作领导小组办公室”，主任由分管副市长兼任，各相关部门和单位的正职为小组成员，并明确领导小组和办公室以及相关部门单位的工作职责，各部门和单位要密切配合，狠抓落实。

　　(二十一)建立和完善考核制度

　　将保障性住房建设列入政府各部门、各区主要领导的考核内容，签订责任状，年底逐项考核，并将考核结果作为评价部门、各区政府及其主要领导的主要依据。对完成任务出色的，予以适当奖励;对未能完成任务的，予以调离岗位。

　　(二十二)加强监督指导

　　市住建、发改、国土、规划、财政、价格等部门，要对全市保障性住房建设情况加强检查指导。监察、审计等部门对保障性住房建设各个环节加强全程监督和审计，及时发现问题，依法查处。

　　二○一○年十月十二日