增强业务质量意识 不断提高我所的整体执业水平

 

海南正理资产评估事务所  技术总监  张志

 

正理评估所正处于起步阶段，我们要发展，发展的磐石是我们要有“无所不能”的执业水平。无所不能并不代表我们不顾风险、不讲质量、完全按照客户的要求做那些“不可能完成的任务”，而是要让有风险的业务回避掉风险，让提无理要求的客户按照我们的建议出合理的报告。这需要我们更“专业”，“专业”才能出具高质量的报告。这是事务所发展的基础、是事务所发展的生命线。

 

评估机构出具评估报告的质量关系到客户的评估目的能否顺利实现，关系到机构的自身形象与社会声誉。一个资产评估报告质量的好坏，既有评估师的责任（执业水平、执业道德），也有机构的责任（质量控制管理是否到位）。业务质量评价涉及的内容很广，我们现在正处于起步发展阶段，针对我们急需解决的问题，要求大家在以后做项目时要重视培养下面两个方面：

 

一是要养成高标准要求自己的习惯；

 

二是要不断提高与客户、合作机构（如审计）和我们内部项目人员之间的合作、沟通、协调能力。

 

从承接项目开始，到项目实施完成的程序，主要包括：评估计划的编制、协助企业申报资产（填报评估明细表）、收集资料、现场勘察（收集资料和现场勘察可以同时进行）、评估测算、编写评估报告书和评估说明、三级复核出具报告、整理评估底稿。补充一个程序就是：事后服务，就如企业的售后服务，评估报告交付企业后就会有如备案、上会（证券业务）的企业申报程序，我们有责任配合企业做一些与评估报告相关的解释和补充材料的工作，有必要还要与报告审核机关面对面的沟通解释，最终目的就是配合企业顺利完成评估目的经济行为。

 

一、评估工作计划

 

评估工作计划是接受项目委托后为组织项目的实施而制定。评估机构承接项目要注意承接的必要程序，分析评估风险。在承接项目前，首先应了解委托方的基本情况，评估对象的资产状况和权属关系，评估目的，评估时间要求，委托方对评估价值的期望。然后按其评估目的、评估对象及评估时间要求，分析本所业务人员胜任能力及人员力量上能否按委托方要求按时提交评估报告。通过了解基本情况，分析判断委托方的诚信度及是否存在潜在的欺诈行为；评估风险程度，决定是否接受评估委托。接受评估委托后，即制订评估工作计划或评估实施方案。评估工作计划一般应由评估业务能力较强及评估经验较为丰富的项目负责人负责制订，并经评估机构相关负责人审批。一个完整规范的评估计划，在评估项目实施中起着规范监督评估操作程序，工作时间进程及评估质量保证的作用。评估计划内容应主要包括：评估项目名称、评估目的、委托单位、资产占有单位、评估基准日、价值类型、评估范围和对象、各类资产的评估方法、业务分工（按评估师专长）与人员安排、外聘专家及对专家的协助、工作时间、三级复核的责任人及复核内容等项目。评估计划在执行过程中可按实际操作需要进行修改。

 

二、协助企业申报资产、填报评估明细表

 

要要求企业根据我们提供的明细表版本完整、准确、及时的申报填报评估明细表。有些客户不理解这个程序，要告之他们委托与被委托的关系，说明这是向评估机构申报资产评估范围的重要环节，也是我们评估工作的依据。

 

三、收集资料、现场勘察（收集资料和现场勘察可以同时进行）

 

现场勘察是实施评估的必要程序，是无法用其他程序取代的。现场勘察除对资产申报数进行实际清查核对外，还要对各项实物资产的维护情况进行了解，对单个实物资产项目（主要设备、建筑物）的使用情况、功能、新旧程度等质量方面的问题进行询问与勘察，为确定实物资产的成新率搜集资料。收集的资料主要是一些涉及评估目的经济行为的经济行为文件、产权文件、法律法规文件、资产原始价值构成数据资料（如建筑物的预决算书、设备购置合同等）等评估必须的文件资料，这里要强调：我们要充分利用企业的便利条件要求和说服企业协助我们完成询价工作、收集询价资料，如设备类资产的询价、如省外项目的地价、房价等信息资料；收集的资料是否完整、现场勘察是否仔细影响到评估报告的质量、风险和出报告的难易程度，所以这个阶段大家要高度重视；现场勘察结束后，注册评估师应整理资料，提交现场勘察记录，作工作底稿留存。

 

四、评估测算

 

实物资产的测算依据及测算过程是检查与确定评估值是否合理的必要资料，它主要包括选取价格的依据，各项相关参数的选择及成新率的计算依据。但因受资料的限制，往往取得的依据不充分，测算过程不清晰、不完整。现就实物资产中的建筑物、设备两项的有关测算依据及测算过程中应注意的问题简述如下：房屋建筑物的评估、现场操作主要根据现场勘察获取的资料，结合相关定额编制土建工程预算，并经一定的系数调整，计算其他建筑物的土建工程预算。在编制土建工程预算时，要注意材料价格的差异，并做适当调整。其他各项费用如水电安装分别按实际安装情况确定，设计、监理、地勘、城市配套费、资金利息、管理费等按政府（或银行）规定的比例选取参数计算。总之，计算要有依据并合理。建筑物的成新率除按年限法计算外，还应视建筑物的维护状况、使用功能，对其主要建筑物根据现场勘察所掌握的资料进行打分，计算其勘察成新率，然后结合年限法计算的成新率，综合评定成新率。所有计算依据、计算过程要整理成工作底稿备查。机器设备重置价：国内设备的重置价一般包括设备进价、运费及安装调试费（含设备基础）。大型设备可考虑一定的资金利息。实际计算过程中，询价是个难点，特别是一些老设备，因已停止生产而无法询到相应的价格。遇到这种情况时，我认为可在现相似设备进价的基础上扣除因设备换代更新所形成的功能性贬值后，计算其购置价。二是非标设备、自制设备无价可询，这类设备可采取制造成本法计算其购置价。制造成本法的计算，需有相应的资料，如限于资料获取困难，无法用制造成本法计算时，可在功能相近的标准设备价格基础上适当降低其购置价。运费费率的取舍，在考虑评估对象的购置地点及运费支付方式的基础上，决定是否计算运费，如需计算的，按购置地点分别选取运费率。安装调试费及设备基础所需费用，视实际安装需要、安装程度及基础设施情况确定取费率。切忌不以实际直接套用参数费率。大型设备需计算资金占用利息的，可按银行贷款利息率折半计算。设备成新率一般按年限法计算，但对主要设备，还要结合观察打分计算的成新率综合确定成新率。价格的选定、参数的选取、计算的过程，都要整理成工作底稿备查。

 

五、编写评估报告书和评估说明

 

下面就评估目的、评估基准日的表述、评估范围和对象的描述、评估方法的适用性分析、价值类型和定义、评估依据及特别事项说明等在评估报告的主要方面，在实际操作过程中，往往发生程序不到位、内容不完备、表述不规范等方面的问题做些解释。

 

1、评估目的   评估范围和对象是评估项目的主要要素，必须清晰、规范、界定清楚。评估目的如表述不清楚，报告使用者就不易理解。评估范围和对象的表述过于简单或过于繁琐都不可取。在实际评估工作中一项评估项目只能有一个唯一的评估目的，而表述应是清晰易懂。因为评估目的制约着评估报告的使用范围，如表述不清楚，不易理解，可能会误导报告使用者因错误使用评估报告而影响了评估目的的实现，同时也会给注册评估师、评估机构带来不应有的评估风险。如何作到评估目的表述清楚、易理解？应按各种评估目的最本质的内涵予以表述才能做到既清楚又易理解。如，企业需改制进行评估，即评估目的可表述为为企业改制提供价值参考；又如，企业因对外投资需要进行评估，即评估目的可表述为为企业对外投资资产提供价值参考；再如，法院执行案件需要委托评估时，即评估目的可表述为为法院执行案件需处置的资产提供价值参考。评估范围和评估对象在评估报告中应界定清楚，描述在报告正文中可简略，但要全面完整；较详细的描述一般是在评估说明、技术评估说明的相应章节中加以表述，以免主次不分，重复烦琐。

 

2、评估基准日   确定评估基准日是资产评估工作的重要程序，评估基准日的确定决定于评估目的的内在需求，作为资产评估机构，接受客户的委托评估任务后，其终极目标就是确定委托评估对象于某一日的公允价值，然后把这一公允价值以报告形式递交客户并注明报告日期。在这个过程中涉及到的两个时间概念，就是“评估基准日”和“评估报告日”。 “评估报告日”可以根据实际报告日期确定，一般来说，评估基准日应该由委托评估方确定，但现实评估实践中，委托人往往没有明确的评估基准日概念，他们只是把自已的评估目的告知受托评估机构，因此现实中的评估基准日一般是委托评估方和受托评估方根据评估目的共同研究确定。在这种情况下，评估人员本身对评估目的内涵的理解就可能直接影响到评估基准日的最后确定。

 

3、资产评估方法是评估资产价值的技术手段  资产评估的基本方法有市场法、收益法及重置成本法。选择评估方法时应注意以下两个因素：一是所选择的评估方法，要与评估目的、评估时的市场条件、以及由此所决定的价值类型相适应；二是评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及主要经济技术参数能否收集的制约，因资料收集限制某种评估方法运用有困难时，可选择信息资料充分的评估方法进行评估。如果条件许可，采用多种评估方法时，要把各种评估方法形所成的初步评估结论进行比较，分析可能存在的问题，并做相应调整，确定最终的评估结果。此外，企业整体资产评估或评估范围较多的评估项目，可结合各类资产的实际及评估方法的适用性，选用不同的评估方法对各类资产分别进行评估。评估方法的选取及选取的适用性分析应在评估报告书中做简要的表述，这里又要强调收集资料完整性的重要性。

 

4、价值类型及其定义  在评估报告书中的引用，价值类型的选择要与评估目的相适应，并对其进行明确的定义。价值类型予以定义的目的是说明该评估结论的适用范围，以引导报告使用者正确理解并合理使用评估结论，实现评估目的。所以，价值类型及其定义的表述必须规范。

 

5、资产评估依据  一般包括行为依据、法规依据、产权依据和取价依据四部分。行为依据一般是业务约定书，如评估行为需经上级主管部门（公司）批准的，上级批文就是评估行为的依据（这次椰岛的报告就涉及到这个问题）。产权依据主要是房产证、土地证及车辆行驶证等，如国有企事业单位，应有产权登记证。凡权证不齐，产权所有者与资产占有使用者名称不相符的，委托方应提供其不符的情况说明，同时在报告书中加以披露，防范因权证问题对资产评估带来的风险。

 

6、特别事项说明  是指在已确定评估结果的前提下，揭示在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项，以提示报告使用者关注特别事项对评估结论的影响。所以，凡对评估结论不带来任何影响的事项不纳入特别事项说明中，可在评估说明的相关部分中予以列示。特别事项说明也是评估机构、注册评估师防范风险的措施，特别事项的说明内容视评估项目评估中已发现的可能会影响评估结论的具体事项而论。以下的相关事项，因可能影响评估结论，而作特别事项加以说明：是否进行了审计，是否在税收上享受优惠政策，评估基准期后事项，评估对象的瑕疵情况，资产抵押的它项权利，或有资产或或有负债，资产剥离情况，资产清查重大差异情况，权证不齐名称不符情况，以及委托方在评估说明中提供的可能影响评估工作重大事项的说明内容等。

 

六、三级复核出具报告

 

三级复核是评估机构为保证执业质量、防范评估风险所需而实施内部质量控制的主要措施。具体参照本所三级复核制度规定。

 

七、整理评估底稿

 

按本所规定制度执行，底稿的格式、标准、版本先参照设定的格式，底稿里反映的评估目的的经济行为文件、产权文件、支持评估结论的一些技术指标、价格参数、法律法规、询价记录等主要资料一定要完整，也就是该有的都要有，多余的也绝对不能出现在底稿里。

 

我们要养成高标准要求自己的良好习惯，不断提高与客户、合作机构（如审计）和我们内部项目人员之间的合作、沟通、协调能力。在做项目时没有高标准要求自己，碰到些问题和困难，就会产生没有关系啦、无所谓、回去拍脑袋的必然想法和做法，以上所有的程序如填报明细表、收集资料、现场勘察、评估测算、编写评估报告等等就无法做到完整、仔细、符合评估准则规范等等，那么我们的执业质量就无从说起了。

 

不断提高与企业配合人员、合作机构（如审计）和我们内部项目人员之间的合作、沟通、协调能力，这也很重要，这项工作做好了，如填报明细表、收集资料、现场勘察等工作就会变得容易、轻松多了；相反，不善于与企业配合人员交流、沟通，会被人牵着鼻子走，很被动，有些事情很难做到位，结果就是影响项目的正常推进，严重的还会影响我们团队和公司的形象。

 

总而言之，我们要加强学习，要具有良好的执业水平、执业道德，也就是要更“专业”。因为专业我们才能自信，因为专业我们才能体现价值，因为专业我们才能有长足的发展，专业是我们发展的磐石。

 

最后，希望大家乘正理集团这艘大船，在刘董事长的领导下，坚持以“诚信”、“高效”、“敬业”、“和谐”为宗旨，共同努力，服务企业、服务社会、创建“正理评估”品牌，把正理资产评估事务所做大做强。